ВС РФ: помимо неустойки дольщики могут взыскать с застройщика абстрактные убытки

Верховный Суд указал на возможность взыскания с застройщика убытков в виде разницы между стоимостью квартиры на момент ее оплаты и на момент расторжения ДДУ, в дополнение к законной неустойке.

И так, стандартная ситуация которая повлекла знаковое решение :

  Гражданин и застройщик заключили договор участия в долевом строительстве. Так как застройщик в установленный договором срок не исполнил обязательство по передаче квартиры, гражданин в одностороннем порядке отказался от договора, а застройщик возвратил уплаченную ими цену. Но, на дату заключения договора была цена одна. а на дату расторжения – другая. Ведь застройщики примерно раз в квартал, а то и чаще повышают цены на новостройки.

По заказу гражданина была проведена независимая оценка рыночной стоимости сопоставимого с непереданной квартирой имущества, в соответствии с которой на дату расторжения договора стоимость аналогичной квартиры превышала уплаченную гражданами по договору цену.

Право требования к застройщику, возникшее из нарушения договора, было передано гражданином некоему предпринимателю. И этот предприниматель обратился в суд с требованием о взыскании с застройщика убытков в размере разницы между рыночной стоимостью аналогичной квартиры на дату расторжения договора и ценой договора, оплаченной гражданами. Что же было далее:

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований, указав, что согласно пункту 2 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» («ФЗ № 214»), при расторжении договора участия в долевом строительстве, вызванного нарушением застройщиком своих обязательств, законом предусмотрена уплата застройщиком процентов на цену договора участия в долевом строительстве за период с даты уплаты соответствующих денежных средств застройщику по дату их фактического возврата участнику долевого строительства. Т.е. Суды решили, что нарушенные права дольщика – гражданина компенсируются процентами.

Смотрите также:  Как создать ТСЖ в МКД?

Ссылаясь на положения статьи 10 ФЗ № 214 и пункта 1 статьи 394 Гражданского кодекса РФ, суды отметили, что по общему правилу убытки взыскиваются в части, не покрытой неустойкой. Указав, что предусмотренные пунктом 2 статьи 9 ФЗ № 214 проценты являются законной неустойкой, а также отметив, что истребуемые предпринимателем убытки покрываются суммой такой неустойки, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований предпринимателя. Суды также отклонили ссылку предпринимателя на положения пунктов 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» и пункта 35 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г., так как данными нормами прямо не предусмотрена возможность взыскания убытков сверх причитающейся неустойки.

Определением от 22 сентября 2020 г. по делу № А41-43982/2019 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила судебные акты нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Верховный Суд указал, что судами неверно квалифицирована правовая природа процентов, подлежащих уплате застройщиком. В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора» при расторжении договора сторона, обязанная вернуть имущество, также обязана вернуть все выгоды, полученные в связи с использованием такого имущества, а в случае возврата денежных средств – уплатить предусмотренные ст. 395 Гражданского кодекса РФ проценты. Таким образом, по мнению ВС РФ, предусмотренные пунктом 2 статьи 9 ФЗ № 214 проценты являются минимальным презюмируемым размером платы за пользование застройщиком деньгами участников строительства.
С учетом изложенного ВС РФ сделал вывод, что предусмотренные пунктом 2 статьи 9 ФЗ № 214 проценты, подлежащие уплате застройщиком, компенсируют только факт использования денежных средств участников строительства и не покрывают убытки последних, возникшие из неисполнения договора. В свою очередь убытки, подлежащие взысканию в связи с удорожанием на рынке объектов, аналогичных непереданному застройщиком объекту, компенсируют будущие потери участников строительства на приобретение исполнения, которое не осуществил застройщик. Следовательно, в силу принципа полного возмещения убытков проценты, предусмотренные пунктом 2 статьи 9 ФЗ № 214, и убытки, возникшие в связи с удорожанием аналогичных объектов, должны взыскиваться с застройщика наряду друг с другом.

Смотрите также:  12 ответов о кредитных каникулах

Документ: Определение ВС РФ от 22.09.2020 N 305-ЭС20-4649

admin

Один комментарий к “ВС РФ: помимо неустойки дольщики могут взыскать с застройщика абстрактные убытки

  1. Кроме того, изменен порядок включения строящихся домов в реестр проблемных объектов. До сих пор действовало правило: если застройщик задержал ввод дома больше чем на шесть месяцев, то дом включают в реестр проблемных. Сейчас внесение объектов в этот реестр также отложили до конца текущего года. Застройщикам с начала апреля до 1 января 2021 г. не будет начисляться неустойка за несвоевременное исполнение обязательств по договорам долевого строительства. Ранее вице-премьер России Марат Хуснуллин не исключал задержки передачи квартир дольщикам из-за коронавируса. Из-за введения режима повышенной готовности у застройщиков действительно могут увеличиться сроки строительства и возникнуть задержки передачи объектов, комментирует управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский. В этой связи предложенные правительством меры действительно необходимы, говорит он: они помогут снизить затраты на судебные тяжбы и выплаты компенсаций дольщикам в случае изменения сроков ввода по не зависящим от застройщиков причинам и бороться с таким явлением, как потребительский терроризм. Этими мерами государство снимает с застройщиков нагрузку в виде финансовых санкций, неустоек и убытков, которые могут сейчас возникнуть, она необходима, соглашается вице-президент компании «Инград» Федор Сапронов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Заказать звонок
+
Жду звонка!